¿podemos hablar de comprar una casa por un minuto? Idealmente, es el pináculo del sueño americano, un lugar para establecer raíces y continuar las tradiciones. Lamentablemente, el proceso es tan desalentador, ya que es emocionante, pero hay pasos que usted puede tomar para asegurarse de que está listo para dar el salto y que la transacción va sin problemas.

Cómo prepararse para comprar una casa.

Revisa tu crédito y Limpialo.

El primer elemento de su lista debe ser para comprobar su crédito. No sólo porque usted necesita un crédito decente para calificar para una hipoteca, sino también porque toma tiempo para mejorar su puntaje de crédito si necesita trabajo.

Comience por obtener sus informes de crédito de las tres oficinas de annualcreditreport.com. Disputa todos los errores o discrepancias que encuentres y haz lo mismo con las entradas antiguas que ya no deberían aparecer en tu informe (siete años para la mayoría de las entradas negativas).

Si usted tiene pagos atrasados en sus cuentas, comience a hacer pagos a tiempo y sea consistente. Se necesitará tiempo para construir una buena historia de pago, pero vale la pena la espera porque es la parte más significativa de su puntuación de crédito.

Es beneficioso tener al menos dos cuentas activas en buen pie. Asegúrese de tener al menos un tipo de cuenta de rotación y de instalación. Por ejemplo, tener un préstamo de auto (una cuenta de cuotas) y una tarjeta de crédito (una cuenta de crédito giratoria) sería ideal.

Muchas personas cometen el error de pensar que si no usan sus tarjetas de crédito, les beneficiará cerrarla, pero eso sería un error. Es importante dejar abiertas las líneas de crédito antiguas para que pueda mostrar un historial de crédito muy largo.

Pagar deudas.

Esto se explica por sí mismo. Los prestamistas no sólo lo mirarán más favorablemente si usted tiene poca o ninguna deuda, pero también la deuda menos que usted tiene, más la casa (y los gastos inesperados de la casa) que usted puede permitirse.

Determine cuánta casa puede pagar.

Entonces, ¿cómo sabes lo que puedes permitirte? La verdad es que va a ser muy individual, pero una regla general es que un precio de casa ideal es uno que cuesta dos o tres veces su salario anual. Por lo tanto, si usted hace $75.000 en promedio, usted debe ser capaz de pagar una casa de $225.000. Por supuesto, esto es una estimación amplia, y varía dependiendo de los gastos adicionales y la deuda.

Una manera más personalizada de determinar lo que usted puede permitirse se llama la regla 28/36, y es una medida comúnmente usada en la industria de préstamos hipotecarios. El primer número es el cociente de front-end, y significa que su pago total de la casa, incluyendo la hipoteca, el seguro, y los impuestos no deben ser más el de 28% de su renta mensual bruta. Por ejemplo, si su ingreso mensual bruto es $4000, usted multiplica eso por 0,28, y usted consigue $1.120 que significa que su pago de la casa debe igualar eso o menos.

El segundo número se conoce como la relación de back-end, y significa que usted quiere ver un 36% o menos deuda a la relación de ingresos. Una relación deuda/ingreso es simplemente el dinero que usted hace en comparación con la deuda que debe. Por lo tanto, si usted hace $4000 al mes, pero gastar $600 pagando en deudas, que divide $600 por $4000, y que le daría un 15% de deuda, que es excelente! Sin embargo, al determinar cuánta casa puede pagar, debe agregar el pago estimado de la casa a su monto de deuda. Probemos con el pago de la casa $1.120 calculado previamente.

Si usted hace $4000 al mes, tiene $600 en deuda y agrega un pago de la casa $1.120 a esa deuda, él hace un total de $1.720 deuda. Dividir $1720 deuda por su ingreso mensual bruto de $4000 le mostrará una relación deuda-ingreso del 43%; muy alto. Ajustando estos números pagando sus deudas o bajando su pago de casa aceptable hasta que usted llegue al 36% (o menos!) Sweet Spot le ayudará a determinar cuánta casa puede pagar.

Aprenda sobre los tipos de hipotecas y determine lo que mejor le conviene.

Mientras que la mayoría de los prestatarios van con un préstamo convencional de 30 años de tasa fija, hay muchos tipos de hipotecas por ahí, algunos que pueden estar mejor adaptados a su situación específica.

Algunas opciones hipotecarias son:

15-años o 30-años– yendo para el préstamo de 15 años significará siempre que usted paga menos interés sobre la vida de su préstamo, pero a veces la gente apenas no puede pagar el pago mensual que una hipoteca 15-year trae. Como los nombres implican, éstos son simplemente el plazo en el cual usted paga su hipoteca detrás, 15 o 30 años.

Tasa fija o ajustable (ARM) – un préstamo de tasa fija, significa que usted paga la misma tasa de interés durante toda la vida del préstamo, que es típicamente de 15 o 30 años. Una hipoteca de tasa ajustable usualmente comienza con un período de luna de miel donde la tasa de interés es menor que la de un préstamo de tasa fija por un tiempo. Una vez que ese período ha terminado, la tasa de interés se ajusta de acuerdo a las tasas de interés actuales.

Convencional o no convencional – una hipoteca convencional es meramente cualquier hipoteca que no sea patrocinada por un organismo gubernamental mientras que un préstamo no convencional, a veces conocido como préstamo del gobierno, es respaldado por el gobierno. Los préstamos respaldados por el gobierno le dan garantías al prestamista de que se les pagará aunque no pueda pagarlo usted mismo. Es por eso que muchos de estos préstamos requieren mínimos pagos.

Algunos ejemplos de préstamos no convencionales son:

• FHA Loans
• VA Loans
• USDA loans

Además de estas opciones, hay muchos tipos de hipotecas menos comunes por ahí, incluyendo la construcción a la hipoteca permanente, para la construcción de una casa y una simplificada-K hipoteca para las casas que necesitan un poco de TLC. Hablar con los prestamistas para aprender sobre todas las opciones de hipoteca disponibles es la mejor manera de encontrar una hipoteca que se adapte mejor a sus necesidades.

Ahorre para un anticipo.

Una vez que sepa qué hipoteca está buscando, tendrá una mejor idea del pago inicial mínimo requerido. Típicamente, los pagos por abajo pueden variar de 3,5% a 20%. Mientras que el 20% siempre le dará acceso a una financiación más favorable y ahorrar dinero, con los precios de la casa de hoy, puede ser un tramo de esperar para ahorrar mucho. Dispara por todo lo que puedas guardar de forma realista. ¡ Si puedes bajar el 10%, genial! Sin embargo, si usted pone menos del 20% abajo, su hipoteca probablemente incorporará seguro hipotecario privado. PMI es un seguro que protege al prestamista si usted incumplimiento de su préstamo y mientras que es típicamente una prima añadida a su pago mensual de la hipoteca, también puede ser una primera prima de una sola vez.

Hay algunas hipotecas patrocinadas por el Gobierno que no requieren nada y no incorporan un PMI. El más común de estos es un préstamo de VA o USDA. Hay empleo, ingresos, y las pautas geográficas que usted debe cumplir para calificar y mientras que no hay dinero abajo y ningún PMI asociado a ellos, hay una prima anticipada para USDA y la cuota de financiamiento para un préstamo de VA.

Así que ahora estás preparado. Tu crédito es bueno, tienes una cuenta de ahorros saludable y sabes qué hipoteca estás buscando. ¿Qué sigue?

Tienda de prestamistas para las mejores tasas de hipoteca.

Si te gusta ahorrar dinero, mirar a los prestamistas diferentes es esencial porque diferentes prestamistas pueden citar diferentes precios y tienen diferentes honorarios. Encontrar al prestamista que le da el mejor trato no es lo único que debe considerar; porque usted también quiere un prestamista que sea fácilmente accesible, bien informado y organizado; todas las cosas que se requieren para asegurar un cierre suave.

Una vez que encuentre un prestamista prometedor, consiga pre-calificado. Conseguir pre-calificado es una idea grande de lo que usted puede conseguir aprobado, y se puede hacer rápidamente por teléfono o en línea. No confundir una pre-calificación con una pre-aprobación, que es más en profundidad, requiere una gran cantidad de documentos y viene en un momento posterior.

La mayoría de los compradores de vivienda por primera vez están tan entusiasmados cuando se Precalifican que se olvidan de seguir mirando a los prestamistas, pero eso podría ser un error porque el profesional de bienes raíces que vas a contratar puede tener opciones adicionales. Usted no está obligado a ir con el prestamista con el que usted obtiene pre-calificado. Puede continuar su búsqueda hasta que se sienta bien con su elección.

Encuentra un agente de bienes raíces, corredor o inmobiliaria en quien confíes.

Así que ahora que su precalificado, y tienen algunos prestamistas en mente, es el momento de buscar un agente de bienes raíces, broker o inmobiliaria. Entonces, ¿cuál es la diferencia? Si bien todos tienen licencia para vender bienes raíces, la diferencia entre ellos es que un corredor tiene educación adicional y ha pasado un examen de licencia de corredor y un agente inmobiliario es un miembro de la Asociación Nacional de corredores de bienes raíces y se mantienen a un código específico de ética. Como con todas las profesiones, usted encontrará grandes y mediocre individuos en cada grupo. ¿Cómo encuentras uno bueno?

El primer paso es buscar agentes que sean locales en el área que está buscando para moverse. La búsqueda de un profesional local es importante porque podrá señalar los pros y los contras de un vecindario, discernir los rangos de precios apropiados, y ellos son conocedores de los distritos escolares cercanos, negocios, etc.

Una vez que tenga una lista de nombres de agentes locales, realice una comprobación de licencia para asegurarse de que tienen todas las licencias de estado apropiadas. Mientras que cada Estado debe tener una herramienta de búsqueda en línea disponible, también puede utilizar la Asociación de agentes de la ley de licencia de bienes raíces de la herramienta de búsqueda para buscar una licencia de un profesional de bienes raíces.

Una vez que haya reducido los profesionales locales que tienen una licencia apropiada, es hora de reunirse y entrevistar a cada uno.

Cosas que hacer en una entrevista:

• Pregúnteles cuánto tiempo han estado vendiendo bienes raíces y cuántas casas venden típicamente en un año. Si realmente quieres profundizar, pregúntales con qué frecuencia negocian los precios de la casa por debajo del precio de la lista. Estas respuestas le ayudarán a encontrar un agente con experiencia que complete satisfactoriamente las ventas con regularidad.
• Pregúnteles si tienen algún premio o alojamiento, aunque es probable que algo que querrán destacar mucho antes de preguntar.
• Pregúnteles cuánta Comisión cobran y qué servicios prestan a esa Comisión. Contratar a un agente que trabaje por un 1% menos que todos los demás puede sonar como una gran idea hasta que descubra que ofrecen 50% menos de servicios.
• Solicite una lista de clientes recientes a los que puede llamar como referencias.
• Pregunte acerca de los períodos de tiempo extendidos que pueden no estar disponibles, tales como vacaciones planificadas, bodas u otros compromisos. Esta información es importante porque no desea que sea un agente que no esté disponible en momentos críticos.
• Asegúrese de que estén fácilmente disponibles para las preguntas que puedan surgir. Deben ser proactivos y responsivos, devolviendo llamadas puntualmente. Pregúnteles sobre su disponibilidad.
• Asegúrate de que tus personalidades trabajen bien juntas. Si bien esta no es una pregunta que usted pediría en una entrevista, es un aspecto esencial del proceso de entrevistas. En el papel, todo puede ser perfecto, pero si usted encuentra su mandíbula apretando involuntariamente durante sus interacciones, es probablemente mejor para seguir adelante.

Como se mencionó anteriormente en este artículo, es probable que su agente tendrá prestamistas preferentes, y aunque no está obligado a usar uno de sus prestamistas preferidos, es probable que tengan una buena razón para preferirlos, así que haga preguntas, preste atención y tome una decisión informada.

Obtenga una preaprobación hipotecaria.

Así que ahora estás armado con buen crédito y dinero en el Banco con tu agente de bienes raíces a tu lado; tienes una opción de hipoteca perfecta a través de un gran prestamista. ¡ es hora de ser pre-aprobados! Obtener la aprobación previa de su prestamista muestra a los vendedores que usted es un contendiente serio y les ayuda a sentirse seguros al aceptar su oferta.

Cuando obtenga la aprobación previa, obtendrá una cantidad en dólares para la que está aprobado, y puede ser más de lo que ya ha determinado que puede pagar. Proceda con cautela y siga el plan. La última cosa que usted necesita es una casa que le pone en tanta deuda que usted incumplimiento de su hipoteca. Usted conoce sus finanzas mejor que nadie, incluyendo su prestamista.

La documentación que puede necesitar para la aprobación previa:

• Número de seguro social
• Prueba de empleo
• Prueba de ingreso: declaración, 1099 y cualquier ingreso adicional que ganes.
• Extractos bancarios: por lo general, 60-90 días de declaraciones bancarias.
• Documentos tributarios de: típicamente, las dos declaraciones de impuestos federales y estatales más recientes.
• Activos: cuentas de jubilación, CDs, acciones, bonos o cualquier otro activo que usted pueda poseer.

Otro artículo de la nota, asegúrese de que cualquier número que usted proporcione a su prestamista sea exacto porque usted tendrá que verificar cualquier y toda la información que usted da cuando usted solicita el préstamo. Al pasar por este proceso, también es importante dejar sus finanzas estables y predecibles. No mueva grandes cantidades de dinero, haga grandes depósitos, compre artículos de boletos grandes o abra/cierre nuevas líneas de crédito. Los prestamistas no quieren ver ninguna transacción impredecible en el tiempo entre la pre-aprobación y el cierre.

Compra tu casa de ensueño.

Comience haciendo una lista de necesidades; ¿Cuáles son las cosas que su nuevo hogar debe tener? Luego haz una lista de deseos; ¿Qué elementos sería bueno tener? ¿hay un vecindario o distrito escolar en particular en el que debe estar, o está abierto? Comparta estas cosas con su profesional de bienes raíces. Asegúrate de mirar más allá de la propiedad que estás comprando cuando compras alrededor, observar el vecindario e investigar el distrito escolar. Si la casa se ve como un competidor, preséntese a los vecinos inmediatos. Todos estos elementos son importantes, después de todo, una casa de ensueño puede convertirse rápidamente en una pesadilla con los malos vecinos a su lado.

Hacer una oferta.

Así que has encontrado la casa de tus sueños y ahora es el momento de hacer una oferta. Es probable que vaya hacia adelante y hacia atrás hasta que tenga un precio acordado. Dependiendo de lo deseable es la casa, usted puede estar pujando contra otras ofertas. Su profesional de bienes raíces estructurará la oferta con evaluaciones, inspecciones domiciliarias y otras contingencias que se llevarán a cabo durante esta fase. Es abrumador, pero un buen agente le llevará a través de él con facilidad. Una vez que los términos son aprobados por ambas partes, se firma un acuerdo de compra, y usted está en el siguiente paso para finalizar el préstamo.

Presentar solicitud de préstamo hipotecario.

Ahora es el momento de finalizar el préstamo. Mientras que su proceso de pre-aprobación le dio un buen comienzo, su oficial de préstamos ahora solicitará documentación adicional. Toda la información será recolectada, y dentro de tres días obtendrá un presupuesto de préstamo que describe los términos y el costo estimado de su préstamo.

Comienza el proceso de préstamo y suscripción.

Toda su documentación y la de la propiedad se recoge y se envía al suscriptor. El suscriptor es la persona que evalúa de cerca toda la información para la exactitud. El suscriptor verificará la información y aprobará o rechazará el préstamo. Algunas aprobaciones pueden venir con condiciones, tales como una explicación escrita para una infracción de crédito menor, etc. Después de la aprobación inicial, usted recibirá una tasa de interés bloqueada y obtendrá un seguro de título.

Cerca de su casa.

UF! ¡ por fin lo lograste! Usted debe esperar un período de tres días para revisar los términos del préstamo y una última caminata de su propiedad para asegurar que todas las reparaciones solicitadas son completas, etc. Traiga su talonario de cheques, dos formas de identificación y un soporte de muñeca a la reunión de clausura, porque usted estará firmando cantidades impresionantes de papeleo.